日期：2025-07-12 16:53:28
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作者 | 周智宇
编辑 | 黄昱
今年业绩会前夕，绿城中国突发换帅，引发市场关注。
掌舵绿城中国近八年的董事会主席张亚东突然辞任，中交集团党委常委、副总经理刘成云接棒。在混合所有制房企人事密集变动之际，刘成云掌舵，被视为中交集团正以更强势的姿态，将绿城中国推入新战场。
刘成云也在近期业绩会上，表达了中交集团对绿城中国的支持态度。他指出，在新的阶段，中交集团对绿城的支持会越来越强。
过去一年，绿城中国从深度调整的房地产行业当中杀了出来，在这场刺刀见红的存量博弈中，绿城中国以2768亿元销售额冲进行业前三，打造出千亿代建帝国，却难掩利润端的压力。
这家央企地产商接下来要打响突围战，在行业的新周期用更多的变革，应对市场变化。
当地产行业从高杠杆扩张转向精益化运营，绿城中国这家以产品力在行业著称的央企地产商，能否用产品主义对冲周期波动，在中交的支持下，将规模优势转化为利润增量？这是这家央企地产商在新阶段的主要看点。
调仓行业深度出清阶段，绿城中国在2024年以积极的态度“换仓”。
从财报看，绿城中国在2024年实现营收1585.46亿元，同比增长20.7%，创下历史新高。不过股东应占利润却同比跌48.8%至15.96亿元，直接原因是计提了49.17亿元的资产减值及公允价值变动损失。如果扣除该影响，绿城中国股东应占利润同比有所增加。
在此前年报预告中，绿城中国也提前给投资者打了“预防针”。公告称，其在2024年主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值亏损增加。
绿城中国执行总裁耿忠强表示，存货减值是每家房企都在面临的问题，2024年的资产减值基本是2021年之前的库存项目。
耿忠强指出，绿城中国近几年的新增投资平均净利率都接近双位数，并且基本上都实现了兑现。这意味着，随着此前库存逐步出清，接下来随着新获取项目进入结算周期，其利润端会逐步得到改善。
绿城中国提供的数据显示，其在2024年项目首开去化率达82%的高位，并有64%的项目实现首开溢价，溢价率最高11%。
土储上，绿城中国去年新增土储货值1088亿元，位列行业TOP4，权益投资额484亿元，权益比提升至79%。新增42个项目中，一二线城市货值占比达92%，北京、上海、杭州等十大核心城市贡献53%的货值。
绿城中国副总裁李骏强调，绿城的打法是坚持差异化投资，深耕核心城市，机会性城市则通过狙击式的投资来进入，在确保安全性的同时，突出流动性，均衡赢利性。
在当前土拍市场的回暖，尤其是上海、杭州等城市优质地块竞争激烈的情况下，绿城中国如何在不错失市场机会的情况下，保障投资安全？
绿城中国行政总裁郭佳峰重申“没有好城市，只有好项目”的策略，表示会避开过热地块，寻找小众的结构性机会。
今年一季度，绿城中国频频在杭州和苏州的土地市场上出手，完成了大约500亿元的投资额，已接近去年全年的一半。
按照郭佳峰的预期，在拿地货值上，2025年绿地会保持与2024年相近的程度，若机会好，也会追求更高的目标。
除新拓展项目，李骏表示，绿城的销售在自投板块还有一部份来自存量项目，截至2024年底大约有2800亿元，预计在2025年可以完成1250亿元左右。全年来看，绿城今年自投项目销售额有望冲击1600亿元，代建板块营收则会与2024年基本持平，维持在1000亿左右规模。
更迭自2013年末中交集团以约60.15亿港元的代价，击退融创孙宏斌，从绿城中国创始人宋卫平手中接过绿城中国24.288%股份后，绿城中国与中交集团关系愈发密切。
在宋卫平退出董事会后，中交背景的李永前在2015年出任绿城中国执行总裁一职，随后在2019年7月，张亚东被委任为绿城中国董事会主席，再到如今刘成云掌舵。
绿城中国的董事会成员组成上，则保持着相对平衡。张亚东离任前，十二名董事会成员中，包括张亚东在内，四名董事会成员为中交背景。
目前的十名董事会成员里，除了三名独董，周安桥、吴天海两位非执行董事均来自二股东九龙仓集团，郭佳峰、李骏则是“老绿城”，执行董事洪蕾和耿忠强是中交系背景，刘成云的职位是董事会主席、非执行董事。董事会成员当中，中交背景人士占比保持在三分之一。
绿城中国方面在回应这次人士变革时表示，这是基于上市公司治理要求，以及公司发展实际，属于正常人事变动。
多位业内人士及分析师认为，在当前的行业形势下，此次人事变动反映了中交集团对绿城中国的支持。中金公司分析师也指出，这体现了中交对绿城的进一步支持，或将继续推动绿城保持资产负债稳健以及与中交之战略协同，帮助绿城更好发挥“央企信用+市场化机制”的核心竞争优势。
中交入股绿城中国十年有余，对绿城中国的一个有力支撑，便是金融机构认为绿城中国有央企信用。2013年时绿城中国加权平均利息成本是8.7%，到了2024年底，这个数字已经下降到了3.7%，处于行业领先水平。
此外，绿城中国2024年底净负债率56.6%，现金短债比1.55倍，财务安全垫远超民营房企。
就在今年2月，绿城中国成功发行了一笔规模5亿美元的优先票据，让已经冰冻两年的中资地产美元债板块解冻。这也从侧面反映出，绿城中国在资本市场上得到投资者的信任。
同时，则是绿城中国在市场化机制下，开发效率的持续提升。去年底，绿城中国从拿地到经营性回正的周期是12.3个月，较2022年时的17.2个月有了明显提升。
不过随着中交地产在今年初宣布剥离房地产开发业务，绿城中国成为中交集团旗下房开业务唯一核心上市地产平台，中交集团内部地产资源的整合也箭在弦上。在业内人士看来，随着刘成云掌舵绿城中国，它会得到中交集团更多资源倾斜，这家央企地产商也进入发展的新阶段。
刘成云在业绩会上强调，在中交集团的支持下，在股东的全力协同下，在全体绿城人的努力下，绿城有能力从容应对市场变化。
刘成云表示，面对行业重大变化，唯有持续的调整改革，才能推动发展。
的确，如今的市场已然对房企提出了更高的要求。在房地产行业转向“制造业逻辑”的进程中，唯有兼具高信用、市场化效率与产品溢价能力的玩家，才能穿越周期。
在行业走向新周期的过程中，总有人能抢占先机。绿城中国不仅要活下去，还要以“高质量生存”重新定义地产央企的竞争力边界。
这家央企地产商能否在“去库存”阵痛后实现利润修复，在代建赛道持续领跑，将决定其能否成为行业下半场里的标杆。
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